Dampoort KnapT OP!

Dampoort KnapT OP!

Projectomschrijving

Noodkopers beschikken over een eigen woning, die echter kwalitatief ondermaats is. Daarenboven missen ze de middelen om te renoveren. Door voorfinanciering en collectieve renovatiebegeleiding te voorzien, biedt DKO 10 noodkopers uit de Gentse Dampoortwijk de kans om hun woning kwalitatief en energiezuinig te renoveren.

Financieel en juridisch model:
– Deelnemers worden geselecteerd op basis van een helder ‘voorwaardekader’ (bouwtechnische en sociale criteria). Het project bakende tevens een beperkte bouwblok af.
– Voor elk van deze gezinnen voorziet een rollend fonds, opgezet door OCMW Gent, een budget van € 30.000 om de woning energiezuinig en kwaliteitsvol te renoveren. De deelnemers bekomen de premie op basis van een overeenkomst met OCMW Gent. Om het risico te beperkten neemt het OCMW een hypotheek (meestal in tweede rang) op de woning.
– Het bedrag is een voorfinanciering. De deelnemers zullen het terugbetalen bij vervreemding (verkoop, erfenis, …) van de woning. De meerwaarde wordt dan verdeeld tussen OCMW en de deelnemer (op basis van een schatting voor en na de renovatie). Daarbij draait de deelnemer niet op voor indexstijgingen en krijgt het OCMW de investering terugkrijgt mits een lichte verhoging (volgens een vooraf afgesproken berekeningsmethode).
– Dit is geen subsidie of lening; het gaat om een systeem van ‘subsidieretentie’. Rolt het geld terug, dan zal het overigens opnieuw op dezelfde wijze ingezet worden.

Renovatiebegeleiding:
– De bouwtechnische partner zorgt voor de renovatiebegeleiding (ontzorging). Deelnemers en begeleider bepalen samen hoe het beschikbare budget besteedt wordt. De begeleiding is vraaggericht en combineert aandacht voor woonkwaliteit met aandacht voor energiereductie. Eventuele premies kunnen het budget nog wat verruimen. De begeleider vraagt offertes op, komt regelmatig op plaatsbezoek, volgt de werken van dichtbij op, biedt hulp bij de premie-aanvraag, … Na controle van de facturen betaalt het OCMW rechtstreeks aan de aannemer.
– Bewoners die niet in hun woning kunnen blijven wonen tijdens de werken kunnen tijdelijk terecht een transitwoning van Stad Gent (medepartner.
– Deelnemers krijgen individuele sociale begeleiding (indien nodig). Via directe hulpverlening of gerichte doorverwijzing kunnen heel wat randvoorwaarden kunnen aangepakt worden (schulden, familiale moeilijkheden, activering, …). De 10 deelnemers komen maandelijks samen in een bewonersgroep. Dit versterkt de deelnemers onderling. Via haalbare projecten neemt de bewonersgroep een rol op in het buurtleven.


Sterktes

+ Het financieel model op basis van voorfinanciering en verlate terugbetaling bereikt een doelgroep die anders geen renovatiewerken kan doen. DKO zorgt voor zo woonzekerheid, woonkwaliteit en energiereductie bij een doelgroep die anders structureel uit de boot valt.
+ De ontzorging is vraaggericht en combineert aandacht voor woonkwaliteit en energiereductie. Dit is bij deze doekgroep essentieel.
+ Het project is gedragen door een geëngageerde lokale overheid. Het partnerschap is op maat van de bouwtechnische en sociale doelstellingen.
+ De deelnemers zijn positief over zowel de financiële tegemoetkoming als de kwaliteit van de renovatiebegeleiding.
+ de individuele sociale begeleiding en het groepswerk hebben een meerwaarde voor deelnemers en buurt. Werken op randvoorwaarden verlaagt tevens het financiële risico voor OCMW Gent.

Zwaktes

– De investering van € 30.000 per woning maakt het bijzonder moeilijk voor een lokale overheid om dit model tot regulier beleid te maken. De schaal van dit innovatieproject is dan ook beperkt (10).
– Doorgedreven renovatiebegeleiding, sociale begeleiding en groepswerking zorgen voor een verhoogde werkingskost (maar resulteert in weinig uitval en lager risico).
– Gezien de schaal en het opzet (vastgoed) rolt het rollend fonds zeer traag.


Doelgroepen

Woningeigenaars, Lokale Overheden, Woonbuurten

Opportuniteiten

– Het renovatiepact voorziet dat alle woningen energiezuinig zijn in 2050. Aan de onderkant van de woonmarkt kunnen eigenaars dit niet realiseren met eigen middelen. Zonder investeringen door derden worden de doelstellingen niet gehaald. Dit financieel model (subsidieretentie/ rollend fonds) heeft als voordeel dat de noodkopers het aankunnen en dat overheid (of een andere geldschieter) de investeringen ooit terugkrijgt.
– Een samenwerking met private investeerders biedt extra kansen om financieel efficiënt te werk te gaan. Als de overheid omkadert en risico’s dekt, kunnen private spelers instaan voor de financiering.
– Mits projectvoorbereiding is het mogelijk dit model over te zetten naar de private huurmarkt. Een gelijkaardige premie zou verhuurders met kwetsbare huurders helpen. Dit is een groter aantal dan de ‘noodkopers’.
– Via ‘inclusieve wijkrenovaties’ zouden de Vlaamse en lokale overheden dit model kunnen inzetten als een instrument van stadsvernieuwing en armoedebestrijding. Mensen structureel vastklinken in een wijk en woonzekerheid bezorgen stopt sociale verdringing en verlaagt de kans op armoede.
– DKO is ingeschreven in het Vlaamse Energiearmoedeplan (art. 31).


Kernwoorden

Beleid, Klantenbenadering, Financiering, Businessmodellen, Energiearmoede, Energiescan, Energieprestaties, Energiemonitoring, Begeleiding, Renovatie-advies, Collectieve renovatie, Opschaling, Gebruikersgedrag, Comfort


Wanneer

2014-2016

Waar

Dampoortwijk, Gent, België

Partners

– OCMW Gent: rollend fonds, financiële opvolging, beleidsmatige steun
– Domus Mundi: bouwtechnische begeleiding
– SIVI: sociale begeleiding, bewonersgroep
– Woonwinkel Dampoort: ondersteuning premies
– Bouwunie, stad Gent: stuurgroep (plus genoemde partners)


Terug

2016-05-19T17:11:55+00:0006-04-2016|